相談内容
父の代から使ってきた倉庫ですが、本業では利用しなくなりました。
売却して整理したいと思う一方、市街化調整区域にあるため価値が低いとも聞いています。
修繕して貸すべきか、それとも売却してしまうべきか判断できず、ご相談いただきました。
オーナー様概要
先代から続く事務服の製造・販売を営む法人。子は2人いるが、いずれも会社員として勤務しており、代表者自身も事業を承継させる考えはなく、子どもたちにも承継する意思はない。事業自体も受注が減少傾向にあることから、自身の代で事業を終える考えである。
物件概要
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 市街化調整区域内 | 売却▲ |
| 土地：約600坪 | 賃貸◎ |
| 前面道路：幅員約5.5m ※通学路のため、平日7:30～8:15は車両通行禁止 | 賃貸△ |
| 建物：約200坪（建築年：昭和50年頃） | 追加投資必須△ |
| 高速道路IC出口から約500m | 賃貸◎ |
大型車両の進入禁止路線
検討概略
売却しても安い価格で売らざるを得ない。
役所へ相談。建替えは可能だが、同じ用途に限定して許可。⇒買う側としても用途が限られる不動産には評価しにくい。つまり売値は高くならない。
雨漏りが生じている。修繕するにはある程度の出費が必要であるが、負担できない金額ではない。
高速ICから近く、通学時間帯の交通規制がネックではあるが、物流拠点としての需要はありそう。
5年程度賃貸すれば、売却益を超える見立て。雨漏りの修繕費を要するが、2年程度で回収可能である。
想定通りの条件で無事にテナントがみつかる。
結論
本業で利用しなくなったことに加え、自宅から車で約90分と管理がしにくい立地であったことから、当初は売却を希望して相談をいただきました。
しかし、検討を進めた結果、市街化調整区域という特性から売却価格は低くなる一方で、事業用倉庫としての賃貸需要は見込めると判断しました。そのため、修繕を行ったうえで賃貸募集を行う方針としました。
物件周辺には事業用倉庫が少ないことや、通学路に指定されていることなどから、賃貸需要には不安もありましたが、最終的には無事に賃貸運用を開始することができました。
今回重視した判断軸
市街化調整区域だから賃貸するとは限らない理由、
- 家族（自社）が利用する可能性
- 事業を替えて承継させるのか
- そもそも実現したいことは？
- 売らなければならないか？
- 資産との関係
- 現状維持ではだめか？
売却したいという最初のご希望でしたが、この「市街化調整区域」という物件特性やオーナー様の「家族背景」を踏まえると、売却が正しい選択ではないと結論付けられました。
詳しくは、下記ページに判断軸から検討した
